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圈地大战如同军备竞赛

2019-08-17 21:22:08来源:励志吧0次阅读

  三季度楼市大幕已落。值得关注的一个现象是,土地市场的热度超过楼市。今年二季度以来,大开发商争相高价圈地,尤其是第三季度,当部分大城市房屋成交量出现持续下滑之际,地产巨头们当“地王”的热情反倒一路高涨。一幅幅“面粉贵过面包”的地块火热出炉,购房人忧虑房价跟着飞涨,国土部门担心舆论鞭策。

  迎难而上跻身一线阵营

  地产商之间圈地大战,从性质上看,与国家间的军备竞赛并无本质区别。

  今年各地爆出的“地王”得主名单中,中海、保利、绿城、金地、绿地、富力等是常客,行业龙头万科自2007年底就明确表态不当地王,但今年5月以来也没少拿地。至于部分背靠央企“大树”,频频搅局的非著名房企,也着实引起了业界的强烈关注,甚至引发了“国进民退”的隐忧。

  大企业为优质地块争破头皮,原因有很多,越来越残酷的市场竞争是重要的原因。十几年来,利润率曾是衡量开发企业优劣的核心指标。随着法规的健全、市场的成熟、竞争的激烈,房地产开发业的利润率越来越低,并渐渐向全社会平均利润率看齐,是必然趋势。

  届时,市场份额越大的企业,越能通过“薄利多销”而实现持续发展,而那些过去靠关系、通过灰色交易低成本获得土地的中小企业,将被迫退出这个行业。而想要持续地提高市场占有率,必须维持足够土地储备。所以,即使很多地块价格已超过底价一倍两倍,有志于保持或跻身一线阵营的开发商,也得迎难而上。

  抢地谋求竞争优势

  如同逆水行舟,不进则退。中国房地产测评中心最新数据显示,今年前三季度,万科、保利和中海位列2009年前三季度中国房地产企业销售金额前三,分别为426亿元、 10亿元、29 亿元。正在奋力赶超者正是保利和中海。

  2008年万科对后市比较悲观,所以土地储备为179 万平方米,同比2007年下降1.5%,新增土地储备仅有465万平方米;而中海的土地储备面积为2527万平方米;2008年保利新增储备594万平方米,楼面价为10 6元/平方米,而万科新增土地的楼面价为1941元/平方米。

  显而易见,保利和中海的扩张步子迈得比万科快很多,土地储备指标突出反映了这一点。按此速度,三年之内,保利或中海极有可能成为行业老大。两家公司的开发经验和专业实力,相较万科也并不逊色。

  若按今年前三季度销售面积,最牛的公司是恒大,其次才是万科,绿地排第三。考量当前的土地储备规模,排名前十的地产商共计超过 亿平方米,其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备居首,碧桂园和雅居乐分别以4 60万平方米、2950万平方米分获第二和第三位,万科仅以2450万平方米位于第9位。

  实际上,面对目前的高地价,以及国土资源部查处闲置用地的高压姿态,地产巨头们也会考虑拿地风险。但若想在未来竞争中处于优势地位,甚至是谋求老大宝座,只能硬着头皮争抢优质的土地。当然,对于那些没有雄厚实力作依托的房企,也得谨慎对圈地王、当老大的诱惑。(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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